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禹洲地产:多举措保明年千亿规模 核心利润率力争冲前20强
  • 发布时间:2019-09-19
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  • “目前,琶洲土地储备总值为3400亿元,是明年1000亿元目标的3.4倍。这一级别的土地储备可以支持琶洲1000亿元的目标。 “ 8月27日举行的We州房地产创始人兼董事长林龙安在琶洲房地产2019年中期业绩公告中表示。

    据观察,参加与林龙安的表演会,包括We洲房地产执行董事徐伟外,以及今年回到琶洲的副总裁,财务总监兼公司秘书邱玉珍。据记者了解,邱玉玺出生于安永会计师事务所,对财务管理和控制系统非常熟悉。

    下半年销售额稳定增长800亿元

    根据琶洲房地产半年度业绩报告,琶洲房地产2019年上半年完成合同销售额285亿元,同比增长约33%,完成目标年初人民币670亿元,占43%。与去年同期的38%完成率相比,We洲的销售节奏正在逐步提升。

    同时,禹州的整体营业收入和净利润稳步增长。营业收入116亿元,增长25.91%,净利润16.4亿元,增长23.22%。截至2019年6月30日,净负债率为72.70%,加权平均融资成本为7.47%。

    现金流量方面,上半年禹州现金及银行结余(含限制现金)为389亿元,比去年同期增长32.95%。

    在销售方面,禹州今年上半年共推出440亿元,合同销售下降率为65%。与此同时,为了实现年度销售目标,禹州表示将增加板块的推动力,并预计下半年将供应约800亿元人民币。这意味着在今年下半年,只需要50%的停用率来实现全年目标。

    股票股息回报:长期持股相当于拜纳

    “如果您自上市以来一直持有禹州房地产股票,您已经以现金股息的形式退还了本金,现在您持有的股票相当于徒劳无功。”在表演会上,邱说。

    事实上,邱玉玺的上述说法并非不合理。据了解,在上市十周年之际,琶洲房地产已累计派发每股2.62港元(经红股调整后),相当于首次公开发售价2.7港元的97%。

    于执行会议上,琶洲董事会亦宣布将于2019年发行每股12港仙的中期股息及于上市十周年及每股3港仙的特别中期股息,派息率为46.81%。显然,高分红已成为We洲房地产最重要的标签之一。据悉,琶洲未来将继续为股东创造更丰厚的回报。

    融资利率微调和离岸债务风险

    截至2019年6月30日,琶洲的净负债率为72.70%,加权平均融资成本为7.47%。

    We洲房地产认为,虽然贷款融资收紧,但集团整体融资成本仅略微上升至7.47%左右,在同等规模的住房企业中仍具有一定的优势。净负债比率也严格控制在72%至73%,且增幅不高。总的来说,琶洲仍然坚持过去的做法,主要是基于稳定性。

    据记者观察,禹洲今年净负债比率和去年年底对比,大约是上涨了5%左右。“这个水平其实也不高,因为同行普遍也是存在净负债比率上涨的趋势。”邱于赓认为。

    “为什么会上涨?今年上半年我们拿了一些地,这些地未来对盈利的贡献是很关键,我们还是能接受净负债比率轻微上升一点,也是为未来的增长做打算。”邱于赓续称。

    据了解,禹洲的目标是境内债占总债务规模的60%,境外债占比40%。由于今年境内的融资环境收紧,而境外美元债比较宽松,美元债的整体成本跟去年年底相比有一定幅度的下调,为了平衡成本,禹洲在境外多做了一点美元债。目前禹洲美元债占比不到一半。

    另外对于外汇的风险,禹洲认为海外的美元债对于集团现金流的影响面不大,可以在境外通过再融资把债务置换,做一个年期长的债务。

    土储足够千亿目标

    中报显示,截止到6月底,禹洲的土储是1900万平方米左右,可售货值大约在3400亿元,主要集中在长三角区域,占比为40%。整体的地价成本是5500元/平方米左右,对应上半年合约销售的均价大约只占30%左右。

    在新增土地方面,2019年上半年禹洲在北京、上海、青岛、郑州、佛山等城市获取了14幅优质地块。其中9幅地块以底价或低溢价摘牌,其中13幅位于现有已进入的一二线城市。禹洲方面称仍将会一直保持着审慎、严谨的态度增加土地储备,适时合理地调整投资的节奏。

    邱于赓表示,有很多企业在一二月份不敢出手拿地,到三四月份才买地,此时地价已经涨了3成到4成。禹洲上半年拿的地贡献了超过500亿元的货值,土地全口径的成本是200多亿元,加上建筑成本,上半年拿的地毛利率都是超过30%。

    邱于赓同时表示,在目前行业比较艰难的情况下,禹洲把握市场窗口去拿地,这非常关键,这也保障了禹洲未来1到2年的盈利,同时毛利率可以维持在一个比行业高的水平。

    对于未来3-5年展望,禹洲地产董事局主席林龙安表示,将争取核心利润率能冲到前20。林龙安认为,禹洲首先是在2020年做到千亿规模的合约销售,之后将继续保持稳健增长的态势,在扩大规模的同时努力提升整体的盈利水平。

    对于明年冲千亿的规模计划,禹洲目前的货值超过3400亿元,是1000亿元规模的3.4倍。显然,禹洲的这一土储水平,能够支撑禹洲的千亿目标。

    权益占比60%是底线

    “因规模的要求,所以禹洲适当地把权益的占比调整了一下,去年大概是70%的水平,今年上半年大概是在60%左右,权益适当做了一些牺牲,目标就是先冲过千亿以后,我们把这个权益慢慢提上去。”邱于赓表示。

    邱于赓同时表示,降低权益比例也是基于平衡风险的考虑,如果所有项目都是公司自身去经营,也存在一定的风险,所以禹洲也加大了合作,把经营风险适当地降低。

    “但是我们不会再往下降了,60%是一个底线,冲破千亿以后,会从60%再慢慢往上提,可能会提到70%、80%,这是未来几年我们会考虑的战略。”邱于赓称。

    下半年还有六七十亿拿地空间

    以禹洲目前超过3400亿元的土储货值来看,在不加大拿地的情况下,现有的土储已经能支撑其全口径冲千亿的要求。禹洲也表示,其不会为了冲千亿而在下半年拿特别多的地。

    在拿地的开支方面,禹洲表示会严格按照合约销售额的一半去做拿地的预算。“如果下半年合约销售做得再理想一点,这个空间还会提升。”邱于赓称。

    据悉,禹洲上半年总的回款是242亿,在上半年支付地价权益口径是128亿。按照670亿元的合约销售的水平,全年权益拿地的开支是200亿。上半年支付了120多亿,这意味着禹洲下半年还有六七十亿元可以拿地的空间。

    未来期待:商业和物业增长点

    除了住宅销售以外,商业和物业也是未来禹洲地产的增长点。

    据记者了解,目前禹洲在商业方面出租运营的大约是15个项目,筹备中12个项目,总体面积超过200万平方米,主要是集中在一二线城市。而禹洲的目标非常明确,只有一二线城市的商业才有价值,才有需求,未来禹洲将集中布局在一二线城市的商业。

    按照禹洲的规划,未来3年,禹洲计划出租面积年化增长目标是超过30%,收益率和盈利年化增长不低于30%。

    另外,在物业管理方面,禹洲在管面积1300多万平方米,服务客户超过10万户,这一体量已经具有一定规模。按计划,未来一到两年,禹洲还将在这个基础上继续提高在管规模。

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